建築工事原価の公開。建築地、茨城県。軸組木造2階建。４ＬＤＫ３９．１８坪。（910ﾓｼﾞｭｰﾙ）

平成21年12月現在。

（仮設工事）仮設足場・仮設水道・仮設電気・仮設トイレ・クレーン車等

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　271,476円

（基礎工事）２０．５９坪　鉄筋布・ベタ基礎、厚み１２０、

　　　　　　　ベースからの立ち上がり４００、玄関ポーチ土間コン                    806,085円

（プレカット材）　１階4寸、２階３．５寸圧縮加工KD材

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1,112,646円

（大工工事手間代）　39.18坪（910ﾓｼﾞｭｰﾙで坪5万、メーターﾓｼﾞｭｰﾙで3.8万円）

　　　　　　　　                                                                          2,047,500円

（補助木材・造作・仕上・ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ材等）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　            1,745,484円

（外壁工事費）ﾆﾁﾊ・ｸﾎﾞﾀ松下・旭ﾄｽﾃﾑ外装、等１６ミリ外壁材・貼り手間込、

外壁材はｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％掛け                                                                                       

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1,007,317円

（屋根工事）寄棟4.5寸勾配・三州瓦・鶴弥・ｽｰﾊﾟｰﾄﾗｲ１１０・葺き手間込

                                                                                            556,500円

（板金工事）雨どい松下電工

                                                                                            168,578円

（左官・タイル工事）基礎刷毛引き・玄関ｲﾅｯｸｽタイル貼り

                                                                                              85,756円

（塗装工事）外部軒周り等

                                                                                            109,200円

（電気設備工事）２４時間換気含む

                                                                                            618,135円

（照明器具）ダイコー・松下電工・小泉・オーデリック

ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％掛け                                                                                             　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　57,746円

（水道設備工事）屋外給排水・給湯・器具付け工事共

                                                                                           906,362円

（防水工事費）バルコニー床防水・ＦＲＰ及びセラミック塗装

                                                                                             91,728円

（アルミ建具）アルミペアーガラス・ﾄｽﾃﾑ・ＹＫＫ・三協立山・新日軽

              バルコニー手すり込 ｶﾀﾛｸﾞ価格の４０％掛け                                                   

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1,031,751円

（内部建具）大建・野田・永大等

ｶﾀﾛｸﾞ価格の３７％掛け                                                                                           

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　440,705円

（内装クロス工事）ｻﾝｹﾞﾂ・ﾘﾘｶﾗ・ｼﾝｺｰﾙ

                                                                                            569,856円

（ユニットバス）TOTO・ｲﾅｯｸｽ・ｻﾝｳｴｰﾌﾞ・ﾄｽﾃﾑ・ﾔﾏﾊ・ｸﾘﾅｯﾌﾟ等々１６１６サイズ

ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％掛け                                                                                           

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　346,500円

（システムキッチン）IHﾋｰﾀｰ付き・ﾔﾏﾊ・ｸﾘﾅｯﾌﾟ・ｻﾝｳｴｰﾌﾞ・ﾄｽﾃﾑ・ﾀｶﾗ等　          

　　　　ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％          

                                                                  　　　　　　　　　　　   424,642円

（洗面化粧台）７５０タイプ・TOTO・ｲﾅｯｸｽ・ｸﾘﾅｯﾌﾟ・ｻﾝｳｴｰﾌﾞ・ﾄｽﾃﾑ・等々

ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％                                                                                             

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50,715円

（トイレ便器）温水洗浄ﾀｲﾌﾟ・１Ｆ・２Ｆ共

　　ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％掛け

                                                                                            79,485円

（畳）藁床６貼

                                                                                               63,000円

（電気給湯器）３６０ﾘｯﾀｰ・三菱電機・コロナ・日立等

ｶﾀﾛｸﾞ価格の４６％                                                                                            

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　174,038円

（洗濯・防水パン）

                                                                                                5,838円

（玄関収納）１５００ﾀｲﾌﾟ・大建・野田・永大等

ｶﾀﾛｸﾞ価格の３７％掛け           

　　　　　　　　　　　                                                                        48,627円

（合併浄化槽）５人槽・クボタ・日立化成等・設置手間は水道工事に含む

ｶﾀﾛｸﾞ価格の２５％掛け                                                                                            

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　126,000円

（床下収納）６００×６００

                                                                                                 5,860円

（残材産廃処理費）

                                                                                               122,632円

（火災警報器）パナソニック・日立等

                                                                                                 11,340円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税前の小計                            13,085,502円

以上が工事費の裸値段です。この値段で工事を受ける業者はいません。あなたが、設計事務所と工事店を経営していれば別ですが。

この価格に運営上の経費が加算されて工事見積書となります。

小さい工務店はこの規模の工事を年間３棟で経営すると１棟当たり４００から５００万円の経費を乗せます。

したがって、１８００万円（税別）の受注となります。

こんな経費ではやれないのが住宅メーカーです。営業経費・展示場経費・宣伝広告費等が乗ります。

タマ・アエラ・アイフルクラスで１棟５００万円から８００万円。積水、大和、パナクラスは、規模が違います。３０００万円の建物の内１０００万円は経費です。自社工場で作っているものはほとんどゼロ。工場でラベルを張り替えることでオリジナル商品になります。

大手は安心です。安心してお買い求めください。でも他でも同じものが安く買えるのが不思議です。

他人の商売の邪魔するつもりはありませんが、そのおかげで高すぎて家が持てない方のために真実を告げています。

ところで、当センターには、この例の建物工事を設計費・管理費込みで２５０万円でやる設計事務所が集まってきています。つまりこの建物が税込で１６３６万円で完成できることになります。お問い合わせ下さい。もちろん設計は自由設計です。

(追伸）

　安いと心配な方に朗報です。１０年間１％金利を優遇する全期間固定金利のフラット３５Ｓは、設計の審査時に耐震性・耐久性・断熱性・バリアフリー性について一定の基準以上の性能が要求され、途中の第三者機関による検査も必要になります。また、上記の金額に２６万円プラスして断熱性能をより向上させることで、国の「エコポイント」も３０万円分もらえます。

　上記の金額で全ての条件がクリアできます。これでもまだ「安いと心配ですか？」「手抜き方法を教えてください。こんなに違う見積金額の差って何だと思います？それでも高いほうを選びたい　　　　　　心理って　、「洗脳　」「宗教」「信心」の世界です。　

ある不動産業者さんの最近の実績データ

来場者の１／３が具体客で申し込む。その１／３が住宅ローンではねられる。

ようするに、アパート暮らしに不満（狭い・家賃がもったいない・音の問題・プライバシー）があって持家希望。

でもあんたは運が悪かった。クリナップの１２０万円のシステムキッチンを９６万円で、ＴｏＴｏの１００万円のユニットバスを８０万円で、４０坪分のプレカット木材を１８０万円で、・・・等々小売販売している住宅メーカー・工事店に見積もり依頼して、その見積りで銀行融資を申し込んでも、年収５００万円以上の日立〇〇に勤めていなかったら銀行ローンは通らない。あんたが悪いんじゃないよ。１２０万円のキッチンが５６万円で買える会社の見積りで銀行ローンを申し込めば通ります。

老人は頭が固いから話す気にもならない（私も老人ですけど）。でも頭の固い若者も多い現実。すぐ諦める。

迷信と言われれば迷信かも。（気にしない方は全く気にしません）

でも、持家時期や間取り設計で気にする方が若い方で増加中！！

風水術の先生ってせっかくの間取りを壊すんですよ。逆らうのも怖いし困っちゃう。

一番便利なのは、建築士で風水術の先生がいてくれたら。

なんと、「秘伝風水術」を東京でしっかりマスターされた建築士の先生を相談員としてお願いできることになりました。

年回り、建築地の風水、間取りプランの風水、心当たりがあって現在の住まいの増改築を考えている方。

建築業界で販売している一流メーカーの部材・設備品等の価格の設定は、かなり大きな値幅設定になっています。まずは、分厚いカタログを見て下さい。立派な写真と小売価格が出ています。主要都市にはショールームもあり、実物も見れます。そこでのメーカーの説明は全て定価（希望小売価格）です。

普段のスーパーでの買い物では１０円でも高いと騒ぐ奥様も、一生に一度の買い物、大手住宅メーカーや工務店に２割引きで当社は扱ってますよ、と言われると安いといって買います。なにせブランド品ですから。まさか業者価格の５６％引きで買えるところがあると聞いたらどう感じますか？まあ偽ブランド品と思う奥様が多いんでしょうね。

同じ品物なのに、安いと心配。高いと安心。知識・情報の無い世界では、当然なことでしょう。でも、最近の若い購買層はネットで調べたりして、結構、知識・情報武装してきています。当支援センターにも〇〇〇のキッチンはいくらで買えますかとか、〇〇〇のアルミサッシは何％引きでかえますか？というような問い合わせが増えています。

１軒の家で３００万円から１０００万円位の違いが出る住宅建築費。親から資金を出させる方は、別にして３０年の住宅ローンを組む若者達よ。少しは勉強してみませんか。知識・情報は無料で提供しています。

地方都市では、未だに公共下水道が整備されていない場所が多々あります。そんな場所でも今はくみ取りﾄｲﾚは嫌われます。家庭用の合併浄化槽でトイレからの汚水と厨房からと洗面所からの雑排水が基準値以下に浄化処理されて雨水と一緒に放流されます。地方都市の場合、河川・湖沼の汚染を防ぐため、指定されたエリアでは、設置の許可はもちろんですが、補助金が支出されています。

浄化槽の容量は、一般住宅の場合は建物の床面積で計算されます。平均的な３０〜４０坪くらいの住宅では５人槽が適用されます。一定の資格に基づいて水道業者さんが設置していますが、住宅メーカーや工務店では屋外給排水工事費として別途工事で見積もられています。

地域にもよると思いますが、５人槽で工事費込みで７０万円〜８０万円位が相場のようです。浄化槽のメーカーは、ｸﾎﾞﾀ、日立化成工業、イナックス等々の大手と専業メーカーがありますが、全て厚労省の形式認定を受けた製品でないと設置許可はでません。

この業界も不思議な業界です。上記の大手メーカーから製品自体は１２万円で買えます。設置費は１０万円を払えば水道業者がやってくれます。消費税を入れても２５万円くらいです。ナント補助金は３０万円貰えるんです。おいしい業界です。誰か当支援センターに７０万円で注文してくれませんか。

そういえば昔、某浄化槽の専業会社から５台売ってくれたらハワイ旅行招待するよと誘われたことがありました。７０万円で注文くれるんなら私どもが招待します。

＊＊＊最近、この合併浄化槽の欄に問い合わせが殺到しています。なぜなんでしょう？そんなに高い見積が多いんでしょうか。あと面白いのが合併浄化槽の値段の件と品物だけ売ってくれませんかの問い合わせです。

合併浄化槽だけの工事の方はいないはずです。増改築か新築工事か知りませんがどうせ他のユニットバスやキッチン、ｱﾙﾐｻｯｼ等々はしっかり高く売りつけられて喜んで買っているんですから、浄化槽ごときでたったの５０万円位の利益、くれてあげたら。

つまり、浄化槽の価格には疑問を持ちながら建築工事費全体の見積には、なーんも疑問を持たない方が多いんですね。だって他の工事費項目で５０万円もオンしておけば浄化槽なんかタダにできますよ。サービスでテレビ付けますとか乗用車付けますなんてキャッチフレーズに弱い消費者は多いようですが、本当はバカにされていることに（モデルハウス売却セールも）気付かないんでしょうか。悲しい・・・

（追伸）

　零細水道業者から浄化槽・製品自体を１２万円で買えないという怒りのコメントが入りました。アホちゃいますか。あなたが工事をもらっている住宅メーカーや工務店の名前で大手の住設問屋に品物を取ってもらうんですよ。１２万円で仕入れて材料・施工共で４０万円位もらったら？

　なんで当センターで業者さんの儲け話を紹介しなきゃならないでしょう？恐ろしい業界

持家一次取得者の平均像（水戸市の不動産業者さんの調査）

年齢３３歳から３５歳。子供二人の家族４人。平均税込年収４００万円から４５０万円。土地面積５０から６０坪。建物床面積３１坪。自己資金ゼロ。平均借入額２３００から２４００万円。

この条件に応えられる住宅メーカー・ビルダー・工務店が何社ありますか？

これが現在、もっとも真面目に働いている若者家族の需要層です。ウソツキタマ・ウソツキアエラ・ウソツキアイフル・ウソツキセンチュリー、みんな住宅ローンが通らない会社です。（チラシ広告の建物本体価格は投げ売り価格です）別途工事費と追加工事費がすごーいんです。

親の援助があれば別です。大手メーカーは親の援助を貰うコツまで教えてくれます。

この年代の家族に持家させようという意気込みのある会社は当支援センターに登録してください。いまのところ茨城県の県央・県北地域しか対応できません。

間もなく建築数が激減して建築会社のかなりが倒産するはずです。（経費の取り過ぎです。経営の仕方でジャンジャン仕事がきています。職人さんと設計事務所、大集合！！）

当支援センターへの問い合わせが急増してきました。問題は、全国的に協力してくれる建築設計事務所が何社あるかです。考え方に賛同していただければ、当支援センターの活動にご協力頂き、業務の依頼がどんどん増えるはずです。困っている人が急増中だからです。

建築設計事務所の条件

１．建築士は一級・二級を問いません

２．建設業登録もされていること。工務店の下請け設計事務所は不要。工務店を下請けに持っていて工事費をピンハネしている設計事務所も不要。（今、仕事が無くて困っているのは分かりますが）

３．業者仕入価格を建築主にオープンにして仕入先にマージンで使われていない事務所

４．業者間の工事費・問屋・商社間の製品価格情報の公開に協力

５.設計費・現場管理費を建物の大きさによって計算し注文主にオープンにする。営業経費・展示場経費等は工事費に上乗せしない。

ベテラン・年配者は頭が堅く、「そこまでして仕事いらない」と豪語するからこちらもいらない。若手歓迎。

日本は約10年デフレが続きました。世界はあと10年デフレが続きます。アメリカは必死にドル紙幣を印刷して超インフレにしようとしていますが、そんな姑息な手段ではインフレは起きないことは、１９３０年代にルーズベルトが経験しています。オバマがやっても同じこと。

どっちでもいいけど、あんたの会社大きいから危ないよ。大き過ぎて潰せなくてもリストラはできるんだよ。給料なんかあと１０年、上がんないよ。あんた一人の給料で、中国の大学生4人は雇えるよ。その会社に入社できれば一生安心なんて言ったのあんたの親父でしょ。たかだか６０年という、日本の恵まれた時代に生きてきただけのこと。参考になんかなりません。

インフレ体質が染み付いてるから、銀行が貸すからといって高額の住宅ローンを組み、１０年も経たないうちにボーナス返済ができない騒ぎ。大学出て一流会社に入れば、元が取れると踏んで１０００万円の教育資金を組んだのに、息子は安い給料でいきなり１０００万円の借金返済から社会人スタート。こんな人がゴロゴロいる状態。国の財政も似たようなモノ。みんなでインフレ待っている。早く楽になるために。金利なんかナンボ下がってもダメ。簡単にはインフレにはならないよ。

デフレの時代で、なぜかこの１０年下がらないのが住宅建築費・アパート家賃・教育費。みんなの給料下がってんのになぜでしょう？

先日の相談者の話。ﾊﾟﾅﾎｰﾑ４ＬＤＫ40坪。見積金額３０００万円。今月契約したら５００万円値引き。さらに３．８キロワットのソーラー発電システム２８０万円相当を付けます。（テレビ通販の口調で営業マンに言われたそうです。）

大手メーカーだからいくら値引きしても手抜きは無さそうですが、言えばもっと値段が下がるのかという思いと見積もりに対する不信感で相談にお見えになったわけです。

ようするに表面上、税抜き３２８０万円の見積を２５００万円で契約して下さい。ということです。つまり７８０万円(23.78%)の値引きです。

私も大手住宅会社の幹部だったから、この中身がよく分かります。まずこの３２８０万円の見積書には値引きを前提に２５０万円〜３００万円がオンされています。（乗せられています。）したがって、３０００万円位が基準見積額です。このときの設定工事粗利益は３４〜３５％の１０２０万円〜１０５０万円です。パナホームの販売会社の工事原価は１９５０万円位です。工場からの原価だと１６５０万円位です。

２５００万円で契約してもらうと、販売会社の粗利益は５５０万円で粗利益率22%ということですから、かなり厳しい商売です。通常なら粗利益率２７％。７２０万円位の粗利益は経営上ほしいところなんでしょうが、そこまで経営上追い込まれているということなんでしょう。

苦しくなると大手といえども、テレビＣＭの露出度が落ちてきます。積水ハウスと大和ハウチュの一騎打ちでしょうか。パナーホーム落っこちですね。（最近テレビＣＭ見ません）

これから建築する皆様、可哀そうだと思ったら、我が身を削り、重いローンを背負って頂いて住宅メーカーを助けてあげて下さい。一生に一度なんですから。

この相談者、目からウロコでお帰りになりました。

　ガマン・・・ガマンは大事だよ。

あなたの持家プランの現在の限度額が２０００万円だとします。

土地、５０坪、５００万円・・・立地環境・利便性・日当たり・坪単価等々ガマンがいっぱい。

建物、３３坪、込み込み金額１３５０万円・・・部屋数・広さ・設備仕様・見積金額等々ガマンがいっぱい。

さーてどうしよう。一生に一度の家だから。あと５０年は住む家だから。

そうだ、やっぱりガマン。頭金貯まるまで。月給が増えるまで。・・・ガマンの言い訳はいっぱいあるよ。

２０歳代なら当然、３０歳代は住宅の営業マンにチヤホヤされながら、４０歳代は子供に急かされながら、５０歳代は持家出来ない無能力者と家族から無視されながら、ずーーっと２ＬＤＫ・３ＤＫのアパートでガマンしてきたあなたの人生。

賃貸住宅でガマンすることが究極のガマン。

土地５０坪・建物３ＬＤＫ３０坪、総額１８００万円の持ち家に住みながらガマンすることと、３ＤＫのアパートでガマンすること。どっちが賢い選択でしょうか？？？

毎月の支払額は６万円。住宅ローンは３０年か３５年で終わり。家賃の支払いはお二人がこの世を去るまで続きます。

でも、仕事が不安、収入が不安、人生が不安、結婚も離婚も、ゼーンブ不安。

払えなくなったら、持家は売却・賃貸で逃げる。（でもマンションと大きな家や住宅メーカーの家は売っても借金残るから要注意）

貸家にいる人は家主に泣きつくか、ホームレス。(公営住宅なら安心ですか？）

見積金額が安いと必ず他の見積金額の高い住宅メーカーの営業マンが言うセリフ。

「うちは長期優良住宅に認定されています。万が一の倒産時には瑕疵担保保険が付いているから安心です。うちの構造は外断熱で高気密・高断熱・高耐震設計となっていますが、そんな安い見積もりの会社で大丈夫ですか？」

見積金額の違いが数百万円以上ともなれば、建築主は内容を本当に理解していないだけに心がぐらつきます。ここで「毎晩枕を高くしてお休みになりたい方は、生活費を３０年間切り詰めながらお支払下さい。」でも、冷静に考えたとき、我が国の世界でも有数のおせっかい建築基準法に適合する住宅で設備仕様に大差がなかったら、同じ木造・同じ鉄骨・同じツーバイフォー構造同士で百万円以上の差がつくのはおかしいと思いません？

材料費・施工費の差だと本当に思ってます？　付加価値って、その会社にしかできないってことでしょう？だから金額が高くてもそこから買うしかないんです。でも住宅メーカーで自社工場で部材を全て自前で作っている会社あります？（ダメダメ、部材メーカーの製品に自社のシールを貼るのは）

価格の差の９０％は営業・経営のための経費の差です。

長期優良住宅とか２００年住宅・・・いい言葉のひびきです。ネットで調べて下さい。難しく書いてありま　　　　　すが、そんなに費用が割増になる工事ではありません。長期間の点検・補修がやりやすい家のことです。マンションは構造上、費用はたしかにかかりますが、木造一戸建てでいくら違います？認定と検査費用が６万円位と設計申請費用で２０万円位がかかるだけです。

でもその認定を受けるメリットって、５０年返済のフラット５０と住宅ローン控除の割増、工事費の一部の税の戻り等々

当センターでもお手伝いしてますが、２０００万円のローンで毎年２０万円、国税・住民税が普通に２０万円戻ります。長期優良住宅では２４万円になります。ところで持家年代のサラリーマンでこんな多額の税金払っている人って多いんでしょうか？払っていない方は戻りませんよ。

高額のローンを組んで高額の返済。税金で戻るといわれた。高額のローンを組まないで済むことのほうがライフプラン上は重要じゃありません？

広告のうたい文句はいっぱいありますが、ウラの話を教えますよ。ご相談ください。